不動産物権変動
民法177条
登記
- 所有権の移転などの不動産に関する物権変動は、登記をしておくことで、第三者に対抗することができる (民法177条)
- 土地の売買契約だけでは、当事者間でしか所有権移転の効力がないため、第三者に所有権を主張するためには、登記が必要
二重譲渡と登記
- 1つの土地に対して2つの売買契約が成立した場合、先に登記を備えた買主が勝つ
- 買主の悪意や善意は無関係
背信的悪意者と投機
- 背信的悪意者とは、登記がないことを知っているにとどまらず、そこに目をつけて信義に反するような行動に出る者のこと
- 背信的悪意者は177条の第三者に当たらないため、背信的悪意者に対抗するために登記を備える必要はない
- ただし、背信的悪意者から土地を譲り受けた者(転得者)に対抗するには、登記が必要
その他
- 以下に該当する者も177条の第三者には当たらない
- 無権利者: 登記書類を偽造して名義人となったような者
- 不法占有者
- 不法行為者
- 詐欺・脅迫により登記申請を妨げた者
明認方法
- 土地に生育する樹木などの動産について、土地から独立してその所有権を公示する方法を明認方法と呼ぶ
- 明認方法が施された樹木は、土地が譲渡されても、樹木自体の所有権は変わらない
- 樹木を削ったり、立て札を立てたりすることで所有者を明示することで明認方法を施せる
取消し・解除と登記
取消前の第三者と登記
- 売買契約の取消しを行なった場合、取消し以前からの第三者は原則保護されず、登記の有無に関わらず、所有権は本人の元に戻る
- ただし、詐欺を理由に取消しを行った場合は、登記の有無に関わらず、善意無過失の第三者に対抗することはできない (民法96条3項)
- 所有権が本人へ戻ったとしても、所有権を主張するためには登記が本人でなければならない
取消後の第三者と登記
- 売買契約の取消しを行った場合、取消し以降からの第三者は二重譲渡として扱われ、本人と第三者との内、先に登記を行った方が所有権を得る (民法177条)
- 96条3項は取消し時点の第三者の扱いを定めていたが、取消し後の第三者については通常通り177条が適用され、二重譲渡と同様となる
解除前の第三者と登記
- 買主が代金を支払わない等、契約が解除された場合、第三者に対抗することはできない
- ただし、第三者が保護されるためには、第三者が登記をしている必要がある
解除後の第三者と登記
- 契約が解除された後に第三者が登場した場合、第三者が保護されるためには、第三者が登記をしている必要がある
取得時効と登記
時効完成前の第三者と登記
- 時効により所有権を取得した場合、時効完成前に所有権を取得した第三者に対して、所有者であることを主張するために登記を備える必要はない
時効完成後の第三者
- 時効により所有権を取得した場合、時効完成後に所有権を取得した第三者に対して、所有者であることを主張するためには登記を備える必要がある
- 第三者が新たな所有権を取得した時から、さらに占有し続けて再度事項を成立させれば、第三者に対して所有権を主張する際に登記は不要となる
- 第三者が背信的悪意者であった場合、所有権の主張に登記は不要となる
- 第三者がその土地が占有されていることを知っていて、かつ、信義に反するのであれば、背信的悪意者となりうる
相続と登記
- 売買契約後に売主が死亡して、相続人が売主から土地を相続した場合、買主が所有権を主張するために、登記を備える必要はない
- ただし、相続人が第三者に譲渡していた場合、買主が所有権を主張するためには、登記を備える必要がある
共同相続と登記
- 共同相続人の一人が勝手に登記をして第三者に土地を譲渡した場合、他の共同相続人が持分を主張するために、登記を備える必要はない
- 共同相続において、相続人が法定相続分を超える相続を受けた場合、超えた部分について第三者に対抗するためには、登記を備える必要がある (民法899条2第1項)
相続放棄と登記
- 相続放棄をした者は、初めから相続人とならなかったものとされ、相続放棄の効力は登記がなくともその効力を生じる
- 相続放棄した者から、相続するはずだった財産を差し押さえることはできない
Ref
2026/02/26
- TAC 行政書士の教科書 第2編 Ch.2 Section.2